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平成30年7月26日
テーマ 宅建業新規
宅建免許の取得方法はいろいろなサイトで調べることができますが、宅建免許が取得できないケースというのはあまり紹介されることがありません。
今回は、当事務所に実際にご依頼があった、もしくはご相談があったケースで宅建免許を申請できなかった、もしくは他の方法を取らざるを得なかったケースをご紹介します。
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宅地建物取引士と同様に代表者も事務所への常勤が求められます。
１番多いケースは複数の会社を経営しており、自身が他の会社の代表者も兼任している場合です。
この場合には、他の会社を別の役員に任せて免許を取得する会社に自身が常駐するか、もしくは免許を取得する会社を誰か別の人に任せなければなりません。
この任せられる人を「政令使用人」と呼び、支店長のような現場責任者という扱いになります。
政令使用人は、代表者の代わりに常勤する人なので、当然のことながら専任性と常勤性が求められます。
専任の宅地建物取引士と政令使用人は同一人が兼任することができます。
ただし、代表者が他の会社では代表ではなく、平の取締役のような場合には、免許を取得する会社に常勤する必要があり、政令使用人を立てることはできません。
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「レンタルオフィス」とは、１つのフロアに複数の会社が共同で事務所として使用する形態です。
借りる人は机と最低限の荷物が置けるスペース（２～３坪程度）を借り、応接やコピー機などの必要な施設や設備は他の会社と共同で使用します。
このレンタルオフィスは、超１等地の有名なオフィスビル内にあったりするため、小規模な事業者が低価格で好立地に事務所を構えることができます。
レンタルオフィスだから駄目というわけではありませんが、レンタルオフィスは多くの場合、入口に受付やオートロックの扉などがあり、関係者以外は自由に出入りができなくなっています。
宅建業の事務所は来客者が自由に出入りできる必要があるため、関係者以外立入り禁止では事務所としては認められません。
同じようにメーカーの工場のように入る時に守衛さんにより止められてしまうような敷地内では事務所として使用できません。
仮に、事務所が自由に出入りできるような状況であったとしても、事務所内には最低限、人数分の机や応接施設、事務機器などが完備してある必要があります。
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既存の会社が新規で宅建業の免許を取得しようとした場合、直近の決算書の添付が求められます。
この決算書の中に「不動産売上」、「雑収入で不動産売上とみなされるもの」、「コンサルタント料として計上してあるもので実際には不動産仲介料とみなされるもの」などがある場合には、無免許で営業していたとして免許を取得することができなくなってしまいます。
よく「業として行っていないから問題ない」、「２回まではセーフ」というようなことを仰る人がいますが、愛知県の見解としては、「１度でも利益を上げていれば不動産業」とのことですので、わずかでも売上げがあれば無免許になってしまいます。
ただし、「社宅として利用していたが不要になった」、「経営不振で手放さざるを得なかった」という特別な事情がある場合には、認められるようです。
上記以外でもいたしかたない事情がある場合もあるかもしれませんが、免許を取得できない以上、翌年まで待って問題ない決算書を添付して申請する、もしくは新しい会社を立ち上げて申請するしか残念ながら方法はありません。
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上記のケースはあくまで愛知県での場合です。他県では認められたり、認められなかったりする場合があります。
また、審査基準の変更などもあります。
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