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平成30年3月2日
テーマ 宅建業新規
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不動産業で独立するつまりだけれどすぐには今の会社を辞められない、本業は他にあるけれども副業として不動産業を始めたい、こういったお問い合わせをよく頂きます。
では、他の会社で勤務しているサラリーマンでも宅建業免許を取得することはできるのでしょうか？
結論から申し上げますと、条件さえ満たせば、サラリーマンでも宅建業の免許は取得できます。
それでは、サラリーマンが宅建業の免許を取得する問題点についてご説明します。
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宅建免許の取得をする会社もしくは個人事業の代表者は事務所に常勤している必要があります（代表者の常勤性）。
しかし、当然のことながらサラリーマンとして他の会社に勤務しているわけですから、宅建業の事務所に常勤することはできません。
「会社が休みの時のみ営業するつもり」といった事情は残念ながら通用しません。
そのため、代表者が常勤できない場合には、政令使用人と呼ばれる現場の責任者、支店長的な立場の人を置かなければなりません。
政令使用人になる人は、常勤できない代表者の代わりとなる人ですから、当然、事務所への常勤と専任が求められます。
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宅建免許を取得するためには、有効な宅地建物取引士証を持った専任の宅地建物取引士を置かなければなりません（専任の宅地建物取引士）。
「有効な宅地建物取引士証」とは、宅地建物取引士の資格を所持し、都道府県に登録をし、規定の法定講習をきっちりと受講されている方のことです。法定講習を受講していなかったり、有効期限が切れている場合には、専任の宅地建物取引士にはなれません。
「専任」とは、専らその宅地建物取引業に従事することです。つまり、他の会社の専任の宅地建物取引士になっていないことはもちろんのこと、他に勤務していたり、学生であったり、事務所に通勤できない距離の場所に住んでいる場合などは専任性が認められません。
そのため、仮に代表者が資格を所持していたとしても、少なくとももう１人は宅地建物取引士の資格を所持する人が必ず必要になるわけです。
ちなみに前述の政令使用人と専任の宅地建物取引士は同一人が兼ねることができます。
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晴れて宅建業の免許を取得しても、それだけでは不動産業を始めることはできません。宅建業を始めるには、法務局へ営業保証金を供託するか、保証協会への加入をしなければなりません。
供託金は最低でも１，０００万円は必要ですので、ほとんどは保証協会に加入することになります。
この保証協会加入時には、役員との面接と事務所の調査が必ずあり、代表者、政令使用人、専任の宅地建物取引士が出席、立ち会いが必要になります。
この事務所調査は前もって日付が決まっている場合が多いですが、中には前日くらいに突然伝えられる支部もあるようです。そのため、急に休みが取れないお仕事の方は大変です。
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最近、副業を認める会社が増えている、という話しは聞きますが、まだまだほとんどの会社が就業規則で社員の副業を禁止しています。
都道府県や保証協会から勤め先へ連絡がいくことは余程の事情がない限りないかとは思いますが、複数の収入がある場合や、自営業者は確定申告が必要になります。
そのため、確定申告の収入と会社の源泉徴収の税額とで金額が変わってきてしまいますので、ばれてしまうおそれはあります。
また、考え出したらきりがありませんが、都道府県や保証協会は加入者の名前をweb上で公開していたりしますので、そちらからの発覚リスクもあります。
特に現在の勤め先が同業の不動産屋の場合には、隠し通すのは無理があるかもしれません。
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どのような形態で始めるのかにもよりますが、宅建業を開業する場合、最低でも開業資金として４〜５００万円くらいは必要になります（不動産の開業資金）。
それらをすべて自己資金で賄うのであれば問題ありませんが、金融機関からの融資を利用しようとしている場合、代表者が専任の宅地建物取引士でない場合には、審査においてとても不利になります。
もちろん、絶対に駄目というわけではありませんが、その人が退職した場合には、事業の継続が困難になってしまいますので、不利な判断をされてしまうのも致し方ない部分もあります。
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いかがでしょうか？
もともと共同で起業するつまりならば、それ程デメリットではないかもしれませんが、そうでない場合には、いきなり従業員を抱えた上での開業はリスクがあるかもしれません。
サラリーマンでの開業をご予定の方はお気軽にご相談下さい。
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